《大连市商品房预售资金监督管理办法》解读

日期: 2017-08-11
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    《大连市商品房预售资金监督管理办法》(以下简称《办法》)已经市政府同意,以大政办发〔2017〕106号文件印发,自2017年9月15日起施行。按照《大连市人民政府办公厅印发〈关于全面推进政务公开工作的意见〉实施细则的通知》(大政办发〔2017〕5号)要求,现对《办法》解读如下:
    一、制定《办法》的必要性
    依据《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号),商品房预售实行许可制度,对投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上的项目,方可办理商品房预售。2013年3月,国务院出台了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号),要求各地区切实强化商品房预售资金管理,完善监管制度,尚未实行预售资金监管的地区,要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。
    一直以来,我市对商品房预售管理实行进度监管,当7层以下的商品房项目完成主体结构封顶或8层以上的商品房项目完成主体结构2/3以上后,方可办理预售许可。实行进度监管,对于维护房屋交易双方合法权益、促进房地产市场健康发展发挥了积极作用。
    为了贯彻落实国务院政策精神,加强本市商品房预售资金监督管理,保障商品房交易双方的合法权益,维护房地产市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规和政策规定,结合目前我市房地产市场形势,本着既要管好、又要管活,兼顾发展和风险防范的原则,我市制定出台了《办法》,对开发建设资金达到总投资25%以上,但未达到我市进度标准的商品房项目,允许申请提前预售,对预售资金实行监管,这既有利于促进商品房销售,稳定市场预期,又有利于防范风险,保障购房人的合法权益,十分必要。
    二、《办法》制定情况
    据不完全统计,全国已有超过70个城市实施了商品房预售资金监管,基本上都采用相似的监管模式,且运行情况普遍良好。按照国家、省有关工作要求,在借鉴各地经验的基础上,市国土房屋局会同人民银行大连市中心支行、大连银监局等单位共同研究起草了《办法》。经广泛向社会公开征求意见并通过合法性审查后,市政府批准了《办法》并予以发布。
    三、《办法》的主要内容
    (一)规定了商品房预售项目监管实行双轨制。一是资金监管。对投入开发建设资金达到项目工程建设总投资25%以上,且已完成工程主体结构地上1层以上(含1层)的商品房项目,允许申请提前预售,对预售资金实施监管。二是进度监管。对7层以下(含7层)、完成主体结构封顶和8层以上(含8层)、完成主体结构2/3以上(不少于7层)的商品房项目,按照《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》(大政发〔2010〕63号)有关规定实施进度监管。
    (二)明确了商品房预售资金监管的范围、主体和重点监管额度。商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、一次性付款、首付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款及其他形式的购房款。商品房预售资金应全部存入专用账户,由监管银行对重点监管额度实行重点监管。考虑项目建设资金可能超出预算,为保障完成项目全部工程建设,将重点监管资金额度按照工程预算清册总额的110%计算。
    (三)规定了商品房预售资金的支取节点和提取比例。房地产开发企业可以根据建设进度节点申请支取使用重点监管额度内的商品房预售资金,专用账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后,房地产开发企业可以申请支取超出部门的资金优先用于工程建设。一是主体结构地上1层以上(含1层)完工的,重点监管资金额度75%以外的资金可以支取使用;二是主体结构地上10层以上(含10层)、建筑建设层数达到2/3时增设资金使用节点的,重点监管资金额度40%以外的资金可以支取使用;三是主体结构完工的,重点监管资金额度25%以外的资金可以支取使用;四是配套安装工程完成的,重点监管资金额度5%以外的资金可以支取使用;五是通过竣工验收的,重点监管资金额度2%以外的资金可以支取使用;六是完成房地产初始登记后,可以提取剩余资金。节点比例设置主要考虑了工程建设进度相对应的工程造价,以确保账户剩余资金可以完成后续工程建设。
    (四)明确了商品房预售资金监管违规处理办法。房地产开发单位、施工单位、监理单位有违规行为的,将采取暂停商品房合同网签、停办后期项目预售许可、行政处理、记入诚信体系和社会公开等措施予以惩戒。《办法》还明确了监管银行、监管部门的职责及对其违规行为的处理措施。

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