《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》解读

日期: 2017-04-26
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    《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)于2017年3月26日经大连市第十五届人民政府第六十七次常务会议审议通过,以大政发〔2017〕24号文件印发,自2017年7月1日起施行。按照《大连市人民政府办公厅印发〈关于全面推进政务公开工作的意见〉实施细则的通知》(大政办发〔2017〕5号)有关要求,现对《办法》解读如下:
    一、《办法》出台的背景和依据
    我市于1998年和2001年先后出台了《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》(大政发〔1998〕51号)和《大连市城市住宅售后共用部位、共用设备设施维修基金管理办法》(大房局发〔2001〕77号),至今已运行十余年,在我市住宅维修养护管理工作中发挥了重要的指导作用。2007年,国家发布实施了《中华人民共和国物权法》;2008年,建设部、财政部联合出台了《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号,以下简称“165号令”);2016年,国务院修订了《物业管理条例》(国务院令第504号),对住宅专项维修资金制度提出了新的要求。随着上位法的调整、维修项目增多、维修成本增大等客观原因,我市房屋维修资金额度不足和划拨使用难等问题日益显现,房屋维修方面留言数量在民心网、民意网等诉求平台排名一直靠前,市人大代表和政协委员也多次建议和呼吁使用维修资金本金,亟需对现行的维修资金管理规范性文件进行整合调整。
    为此,我市依据国家政策法规,借鉴上海、天津、南京等城市经验,结合大连实际,研究制定了《办法》。
    二、《办法》的主要内容
    《办法》共五章三十九条,分别从房屋专项维修资金的使用范围、交存标准、使用程序、监督管理等方面进行了详细规定,进一步加强房屋专项维修资金监管力度,保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护房屋专项维修资金所有者的合法权益。
    (一)明确了维修资金交存范围、主体、标准和模式。落实165号令有关规定,将住宅小区的非住宅部分纳入维修资金交存范围。维修资金交存主体为开发建设单位和业主,交存标准为:有电梯房屋业主50元/平方米,开发建设单位150元/平方米(其中70元用于电梯专项),合计200元/平方米;无电梯房屋业主50元/平方米,开发建设单位80元/平方米,合计130元/平方米。业主应交的维修资金由开发建设单位先行代交,在房屋销售时由开发建设单位向业主收取。
    (二)规范了维修资金的使用及应急维修程序。根据物业属地化管理职责分工,采取业主决议、街道和社区参与、辖区物业主管部门备案、维修资金管理中心拨付的程序。遇有应急维修项目,经辖区物业主管部门确认后,申请人或街道可先行维修,维修资金管理中心按预算拨付70%维修费用,维修项目竣工后,按照规定办理维修费用余额划转和结算分摊手续。为解决房屋老旧后维修资金利息不足难题,房屋共用部位、共用设施设备保修期满后10年内,使用专项维修资金利息;保修期满后10年外的维修项目,除使用利息外,可以每年按照不超过首期交存维修资金本金2%的比例使用。
    (三)引入第三方工程决算审核制度。为保证工程质量和维修资金的合理使用,对于单笔工程预算10万元(含10万元)以上的,或年度维修预算总额30万元(含30万元)以上的,由维修资金管理中心聘请专业工程造价咨询机构对工程决算进行审核,相关费用从房屋专项统筹维修资金中列支。
    (四)确定了维修资金管理费用的来源。参照北京、上海、深圳、长春等大部分大中型城市做法,确定维修资金管理费用从房屋专项维修资金的增值收益中列支。
    《办法》还规定了维修资金设账模式、房屋所有权转让和房屋灭失等情形维修资金处置等事项。
    三、《办法》的组织实施
    本《办法》适用于中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和大连高新技术产业园区国有土地范围内维修资金的交存、使用、管理和监督。市国土房屋局会同市财政局对维修资金管理工作进行指导和监督。市住宅专项维修资金管理中心负责维修资金的归集、存储、保值增值、划转使用、结算分摊和信息查询服务等日常管理工作。具体实施细则由市国土房屋局另行制定,各区市县、先导区可以参照本办法,制定具体管理规定。

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